Hợp đồng xây dựng là gì? Nguyên tắc và nội dung cần có

Trong lĩnh vực xây dựng, một dự án thành công không chỉ dựa vào kỹ thuật thi công hay nguyên vật liệu chất lượng, mà còn phụ thuộc rất lớn vào việc thiết lập và thực hiện hợp đồng xây dựng một cách chặt chẽ. Nếu bạn đang chuẩn bị khởi động một dự án xây dựng, hãy cùng Luật Trí Minh tìm hiểu kỹ hơn về đặc điểm, nội dung và các yếu tố cần lưu ý trong hợp đồng xây dựng để đảm bảo thành công cho dự án của mình!

Tìm hiểu về hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng là gì?

Theo Khoản 1 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2020), hợp đồng xây dựng là thỏa thuận bằng văn bản giữa bên giao thầu và bên nhận thầu trong việc thực hiện các công việc thuộc hoạt động đầu tư xây dựng. Hợp đồng này xác định rõ quyền và nghĩa vụ của các bên trong quá trình thực hiện dự án, bao gồm thiết kế, thi công, cung cấp thiết bị, tư vấn giám sát và các dịch vụ khác liên quan.

Hợp đồng xây dựng đóng vai trò quan trọng trong việc quản lý và điều phối dự án, đảm bảo các bên tuân thủ cam kết, hạn chế rủi ro và giải quyết tranh chấp một cách minh bạch. Đây không chỉ là cơ sở pháp lý mà còn là công cụ để các bên quản lý tiến độ, chi phí, và chất lượng công trình.

Các loại hợp đồng xây dựng

Theo quy định tại Điều 140 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020), các loại hợp đồng xây dựng được phân loại dựa trên tính chất công việc và giá hợp đồng. Dưới đây là những loại hợp đồng chính được quy định:

– Phân loại theo tính chất công việc:

• Hợp đồng tư vấn xây dựng
• Hợp đồng thi công xây dựng công trình
• Hợp đồng cung cấp thiết bị công nghệ
• Hợp đồng thiết kế – cung cấp thiết bị công nghệ – thi công xây dựng công trình (hợp đồng EPC)
• Hợp đồng xây dựng khác

– Phân loại theo giá hợp đồng:

• Hợp đồng trọn gói
• Hợp đồng theo đơn giá cố định
• Hợp đồng theo đơn giá điều chỉnh
• Hợp đồng theo thời gian
• Hợp đồng theo giá kết hợp
• Hợp đồng theo chi phí cộng phí: Tổng chi phí được tính bằng chi phí thực tế cộng thêm khoản phí quy định.
• Các loại hợp đồng xây dựng khác

Đặc điểm của hợp đồng xây dựng

Chủ thể tham gia

Hợp đồng xây dựng được ký kết giữa hai nhóm chủ thể chính:

• Bên giao thầu: Là chủ đầu tư, đại diện chủ đầu tư, tổng thầu, hoặc nhà thầu chính.
• Bên nhận thầu: Có thể là tổng thầu hoặc nhà thầu chính nếu bên giao thầu là chủ đầu tư; hoặc là nhà thầu phụ khi bên giao thầu là tổng thầu hoặc nhà thầu chính. Trong một số trường hợp, bên nhận thầu có thể là liên danh các nhà thầu.

Hình thức hợp đồng

Hợp đồng xây dựng phải được lập thành văn bản và ký kết bởi người đại diện có thẩm quyền của các bên tham gia. Nếu một bên là tổ chức, hợp đồng cần được ký tên và đóng dấu theo đúng quy định pháp luật.

Nội dung và tài liệu kèm theo

Hợp đồng xây dựng bao gồm các tài liệu kèm theo, trong đó quy định rõ quyền, nghĩa vụ và mối quan hệ giữa các bên. Đây là cơ sở pháp lý để đảm bảo thực hiện đúng cam kết và giải quyết tranh chấp khi cần thiết.

Các nguyên tắc trong hợp đồng xây dựng

Nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng

Việc ký kết hợp đồng xây dựng cần tuân thủ các nguyên tắc sau:

• Đảm bảo tính tự nguyện, bình đẳng, hợp tác, tuân thủ pháp luật và không vi phạm đạo đức xã hội.
• Có sự bảo đảm về nguồn vốn để thực hiện việc thanh toán theo các thỏa thuận đã ký.
• Hoàn tất quy trình lựa chọn nhà thầu và kết thúc việc đàm phán trước khi ký kết hợp đồng.
• Nếu bên nhận thầu là liên danh các nhà thầu, cần có thỏa thuận liên danh rõ ràng.

Trong trường hợp này, các thành viên của liên danh phải ký tên và đóng dấu (nếu có) trên hợp đồng, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

(Căn cứ Khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020)

Nguyên tắc thực hiện hợp đồng xây dựng

Quá trình thực hiện hợp đồng xây dựng cũng cần tuân theo các nguyên tắc cơ bản sau:

• Các bên tham gia hợp đồng phải thực hiện đúng các cam kết về phạm vi công việc, chất lượng, số lượng, chủng loại, thời hạn, phương thức thực hiện và các thỏa thuận khác.
• Hành xử trung thực, hợp tác và tuân thủ các quy định pháp luật hiện hành.
• Không làm tổn hại đến lợi ích của Nhà nước, cộng đồng, cũng như quyền và lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khác.

(Căn cứ Khoản 3 Điều 138 Luật Xây dựng 2014, sửa đổi bổ sung năm 2020)

Nội dung của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng cần đảm bảo bao gồm các nội dung được quy định tại Khoản 1 Điều 141 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung 2020), cụ thể như sau:

– Cơ sở pháp lý áp dụng cho hợp đồng.

– Ngôn ngữ sử dụng trong hợp đồng.

– Chi tiết về nội dung và khối lượng công việc.

– Yêu cầu về chất lượng, tiêu chuẩn kỹ thuật, quy trình nghiệm thu và bàn giao.

– Thời gian hoàn thành và tiến độ thực hiện công việc.

– Giá trị hợp đồng, tạm ứng, loại tiền tệ được sử dụng, và phương thức thanh toán.

– Bảo lãnh thực hiện hợp đồng và bảo lãnh tạm ứng.

– Các quy định về điều chỉnh hợp đồng trong trường hợp cần thiết.

– Quyền lợi và nghĩa vụ của các bên tham gia.

– Trách nhiệm do vi phạm, cùng với các khoản thưởng hoặc phạt khi xảy ra vi phạm hợp đồng.

– Quy định về việc tạm ngừng hoặc chấm dứt hợp đồng.

– Cách thức giải quyết tranh chấp phát sinh.

– Xử lý rủi ro và các tình huống bất khả kháng.

– Quy định về quyết toán và thanh lý hợp đồng.

– Các nội dung khác phù hợp với tính chất của dự án.

Đối với hợp đồng tổng thầu xây dựng, ngoài các nội dung nêu trên, cần bổ sung thêm các quy định liên quan đến trách nhiệm quản lý và điều hành của tổng thầu.

Hiệu lực của hợp đồng xây dựng

Hợp đồng xây dựng sẽ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ các điều kiện theo quy định tại Khoản 1 Điều 139 Luật Xây dựng 2014 (đã được sửa đổi, bổ sung năm 2020), bao gồm:

• Người ký kết hợp đồng phải có năng lực hành vi dân sự đầy đủ và thẩm quyền ký kết theo quy định pháp luật.
• Tuân thủ các nguyên tắc ký kết hợp đồng xây dựng theo quy định tại Điểm a Khoản 2 Điều 138 Luật Xây dựng 2014 (sửa đổi, bổ sung).
• Bên nhận thầu cần đáp ứng các yêu cầu về năng lực hành nghề và năng lực hoạt động xây dựng theo quy định hiện hành.

Về thời điểm hợp đồng có hiệu lực, thông thường sẽ là thời điểm các bên ký kết hợp đồng. Tuy nhiên, nếu có thỏa thuận khác, thời điểm hiệu lực sẽ được xác định theo sự đồng ý của các bên liên quan.

Những lưu ý khi ký kết hợp đồng xây dựng

Khi ký kết hợp đồng xây dựng, các bên cần chú ý đến những điểm sau để đảm bảo quyền lợi và giảm thiểu rủi ro trong quá trình thực hiện:

• Kiểm tra năng lực pháp lý và hành vi dân sự của người ký kết. Đảm bảo bên nhận thầu có đầy đủ năng lực hoạt động và năng lực hành nghề xây dựng theo quy định pháp luật.
• Xác định rõ các điều khoản quan trọng như phạm vi công việc, chất lượng, tiến độ, thời hạn và phương thức thanh toán. Thỏa thuận chi tiết về quyền và nghĩa vụ của từng bên, cũng như các điều kiện xử lý tranh chấp, rủi ro và bất khả kháng.
• Hợp đồng cần được lập bằng văn bản, ký bởi đại diện có thẩm quyền và đảm bảo các nguyên tắc ký kết hợp đồng theo quy định tại Luật Xây dựng. Đảm bảo hợp đồng không vi phạm các quy định pháp luật hoặc đạo đức xã hội.
• Quy định rõ ràng về bảo lãnh tạm ứng và bảo lãnh thực hiện hợp đồng để đảm bảo tiến độ và chất lượng công trình. Lưu ý các điều khoản về phạt vi phạm và thưởng, nhằm khuyến khích thực hiện hợp đồng đúng cam kết.
• Hoàn thành quá trình thương thảo và thống nhất toàn bộ nội dung trước khi ký kết hợp đồng. Đối với hợp đồng liên danh, cần có thỏa thuận liên danh rõ ràng và các thành viên liên danh ký tên, đóng dấu đầy đủ.
• Xác định các trường hợp bất khả kháng và rủi ro cụ thể trong hợp đồng để tránh tranh chấp sau này. Thống nhất cách giải quyết tranh chấp, chẳng hạn qua trọng tài thương mại hoặc tòa án.

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trí Minh về thắc mắc “hợp đồng xây dựng“. Việc soạn thảo, ký kết, và thực hiện hợp đồng một cách cẩn thận sẽ giúp các bên giảm thiểu rủi ro, đảm bảo quyền lợi và đạt được mục tiêu công trình đúng như mong đợi. Trong trường hợp cần trao đổi chi tiết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Luật Trí Minh, vui lòng liên hệ qua Email: contact@luattriminh.vn hoặc số Hotline: 024 3766 9599 (Hà Nội) và 028 3933 3323 (TP.HCM) để được hỗ trợ kịp thời.