Điều kiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Trong lĩnh vực bất động sản, việc mua bán các dự án đang trong quá trình xây dựng ngày càng trở nên phổ biến. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ điều kiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý đáng tiếc. Với hơn 18 năm kinh nghiệm tư vấn chuyên sâu, Luật Trí Minh cam kết đồng hành, giúp khách hàng hiểu rõ và thực hiện đúng quy định pháp luật trong mọi giao dịch bất động sản.

1. Hợp đồng bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Khoản 5 Điều 3 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023, bất động sản hình thành trong tương lai bao gồm nhà ở hoặc công trình xây dựng đang được triển khai thi công hoặc chưa được nghiệm thu, đưa vào sử dụng theo đúng quy định của pháp luật xây dựng.

Hợp đồng mua bán đối với loại bất động sản này là sự thỏa thuận bằng văn bản giữa bên bán (thường là chủ đầu tư hoặc đơn vị được ủy quyền hợp pháp) và bên mua, trong đó quy định rõ các quyền và nghĩa vụ của mỗi bên trong suốt quá trình thực hiện giao dịch. Do tính chất đặc thù, việc ký kết loại hợp đồng này cần tuân thủ các điều kiện pháp lý nghiêm ngặt nhằm đảm bảo tính hợp pháp, minh bạch và bảo vệ tối đa quyền lợi của người mua.

2. Vai trò của hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai không chỉ là cơ sở pháp lý ràng buộc giữa bên bán và bên mua, mà còn là công cụ thiết yếu nhằm đảm bảo quyền lợi và nghĩa vụ được thực hiện đầy đủ theo thỏa thuận. Cụ thể, hợp đồng giúp:

• Xác lập căn cứ pháp lý rõ ràng cho giao dịch, tránh rủi ro phát sinh từ việc mua bán bằng giấy tay hoặc không đúng trình tự luật định.
• Phân định rõ trách nhiệm và nghĩa vụ của từng bên trong suốt quá trình triển khai và bàn giao bất động sản.
• Kiểm soát tiến độ xây dựng, chất lượng công trình và các điều kiện liên quan theo đúng cam kết trong hợp đồng.
• Làm cơ sở giải quyết tranh chấp khi có sự vi phạm hoặc bất đồng phát sinh, đặc biệt trong các tình huống chậm tiến độ, thay đổi thiết kế, không bàn giao đúng thời hạn.
• Đồng thời, hợp đồng còn giúp tăng tính minh bạch và chuyên nghiệp trong hoạt động đầu tư, tạo sự an tâm cho bên mua cũng như uy tín cho chủ đầu tư trên thị trường.

3. Điều kiện ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Theo quy định tại Luật Kinh doanh bất động sản 2023, so sánh với Luật năm 2014, việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được thực hiện khi đáp ứng một loạt điều kiện pháp lý quan trọng nhằm đảm bảo tính minh bạch và an toàn cho cả bên bán và bên mua.

Thứ nhất, đây là bất động sản hình thành trong tương lai nên dự án phải đáp ứng đầy đủ điều kiện để được đưa vào kinh doanh, theo quy định của pháp luật.

• Cụ thể, Điều 24 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (tương ứng với Điều 55 của Luật năm 2014) nêu rõ các điều kiện cần có để bất động sản hình thành trong tương lai được phép giao dịch, bao gồm: có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế xây dựng được phê duyệt, giấy phép xây dựng (nếu thuộc đối tượng phải xin phép), và đã hoàn thành việc xây dựng phần móng.
• Đối với chủ thể tham gia kinh doanh bất động sản, Nghị định 02/2022/NĐ-CP (hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản 2014) từng quy định cụ thể về điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành tại Nghị định 96/2024/NĐ-CP, nội dung về điều kiện kinh doanh không còn được giữ lại.
• Ngoài ra, pháp luật cũng nghiêm cấm các hành vi kinh doanh bất động sản khi chưa đáp ứng đủ điều kiện hoặc huy động vốn trái phép. Căn cứ theo khoản 5 Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (tương đương với khoản 1 và 5 Điều 8 của Luật năm 2014), các chủ đầu tư không được thực hiện các hoạt động kinh doanh vi phạm quy định về điều kiện pháp lý hoặc sử dụng sai mục đích vốn của khách hàng.
• Đáng chú ý, khoản 5 Điều 13 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định chủ đầu tư không được ủy quyền cho các đối tác hợp tác đầu tư, liên doanh, liên kết hoặc góp vốn để thay mặt mình ký kết hợp đồng mua bán, chuyển nhượng hay cho thuê mua bất động sản. Điều này nhằm đảm bảo tính minh bạch và trách nhiệm pháp lý trực tiếp từ phía chủ đầu tư trong mọi giao dịch với khách hàng.

Thứ hai, trước khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, chủ đầu tư có nghĩa vụ công khai đầy đủ thông tin về dự án và sản phẩm bất động sản đưa vào kinh doanh.

• Theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, các thông tin liên quan đến pháp lý dự án, tiến độ triển khai, thiết kế xây dựng, quy hoạch chi tiết, năng lực tài chính của chủ đầu tư, bảo lãnh ngân hàng (nếu có) và các nội dung liên quan khác phải được công bố minh bạch, đầy đủ để người mua có cơ sở kiểm tra và đánh giá trước khi tham gia giao dịch.
• Bên cạnh đó, Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP – văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản – cũng nhấn mạnh yêu cầu công khai thông tin về bất động sản, bao gồm: loại hình sản phẩm, điều kiện đưa vào kinh doanh, tình trạng pháp lý của dự án, thời điểm bàn giao, quy trình nghiệm thu,… nhằm đảm bảo tính minh bạch và phòng ngừa rủi ro cho bên mua.

Thứ ba, hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai chỉ được ký kết khi chủ đầu tư đáp ứng điều kiện về bảo lãnh nghĩa vụ tài chính.

• Theo quy định tại khoản 1 và khoản 7 Điều 26 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 (tương ứng với khoản 1 và 3 Điều 56 của Luật 2014), trước khi ký hợp đồng bán hoặc cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai, chủ đầu tư bắt buộc phải được một ngân hàng thương mại có đủ năng lực cấp bảo lãnh. Mục đích của bảo lãnh này là để đảm bảo quyền lợi của người mua trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà ở đúng tiến độ như đã cam kết.
• Trường hợp chủ đầu tư vi phạm tiến độ bàn giao và bên mua hoặc bên thuê mua có yêu cầu, thì ngân hàng phát hành bảo lãnh có trách nhiệm hoàn trả toàn bộ số tiền mà khách hàng đã thanh toán, bao gồm cả các khoản ứng trước và các nghĩa vụ tài chính khác theo hợp đồng đã ký kết. (nay là Khoản 1, 7 Điều 26 Luật kinh doanh bất động sản 2023)

Thứ tư, khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai, các bên cần tuân thủ nghiêm ngặt quy định về phương thức và giới hạn thanh toán.

• Việc thanh toán trong mua bán nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng nhưng tổng số không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên mua; trường hợp bên bán là tổ chức kinh tế có vốn đầu tư nước ngoài quy định tại khoản 4 Điều 10 của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì tổng số không quá 50% giá trị hợp đồng.
• Việc thanh toán trong thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc, những lần tiếp theo phải phù hợp với tiến độ xây dựng đến khi bàn giao nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng cho bên thuê mua nhưng tổng số tiền thanh toán trước cho bên cho thuê mua không quá 50% giá trị hợp đồng thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng. Số tiền còn lại được tính thành tiền thuê để trả cho bên cho thuê mua trong một thời hạn nhất định theo thỏa thuận trong hợp đồng.
• Nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

4. Rủi ro nếu không đảm bảo điều kiện ký kết hợp đồng

Việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai mà không tuân thủ đầy đủ các điều kiện pháp lý có thể dẫn đến nhiều rủi ro nghiêm trọng cho cả bên mua và bên bán, cụ thể:

• Hợp đồng vô hiệu hoặc bị tuyên vô hiệu
• Không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu
• Thiệt hại tài chính nghiêm trọng
• Không được bảo vệ khi có tranh chấp
• Nguy cơ vướng vào các dự án “ma” hoặc dự án không đủ điều kiện pháp lý

5. Những lưu ý khi ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai

Để hạn chế rủi ro và bảo vệ quyền lợi hợp pháp trong quá trình giao dịch, các bên tham gia hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai cần đặc biệt lưu ý những vấn đề sau:

• Xác minh tính pháp lý của dự án: Kiểm tra kỹ các tài liệu như giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyết định phê duyệt dự án, giấy phép xây dựng hợp lệ và văn bản bảo lãnh nghĩa vụ tài chính từ ngân hàng thương mại.
• Đánh giá năng lực chủ đầu tư: Nên tìm hiểu kỹ về uy tín, kinh nghiệm triển khai dự án, cũng như tình hình tài chính của chủ đầu tư thông qua các nguồn công khai, đặc biệt là từ cổng thông tin của cơ quan quản lý nhà nước hoặc các kênh truyền thông chính thống.
• Đọc kỹ nội dung hợp đồng: Đặc biệt chú trọng đến các điều khoản về tiến độ xây dựng và bàn giao, phương thức thanh toán, chính sách bảo lãnh ngân hàng, quyền và nghĩa vụ sau khi bàn giao (bao gồm phí bảo trì, chi phí quản lý,…).
• Thỏa thuận rõ các tình huống rủi ro và sự kiện bất khả kháng: Hợp đồng cần quy định cụ thể phương án xử lý trong các trường hợp dự án bị tạm ngừng, hủy bỏ hoặc chịu tác động từ các sự kiện bất khả kháng như thiên tai, dịch bệnh, thay đổi chính sách,…
• Lựa chọn cơ chế giải quyết tranh chấp phù hợp: Các bên cần thống nhất trước về phương thức xử lý tranh chấp nếu có phát sinh – thông qua trọng tài thương mại, hòa giải hoặc khởi kiện tại tòa án có thẩm quyền.
• Tham khảo tư vấn pháp lý chuyên nghiệp: Trước khi đặt bút ký, nên nhờ đến các luật sư hoặc đơn vị tư vấn pháp luật uy tín để rà soát toàn bộ hợp đồng, đảm bảo nội dung phù hợp với quy định hiện hành và bảo vệ tối đa quyền lợi của bên mua.
• Lưu giữ đầy đủ hợp đồng và chứng từ liên quan: Cần lưu trữ cẩn thận toàn bộ hồ sơ, tài liệu giao dịch. Trong trường hợp sử dụng hợp đồng điện tử, cần tuân thủ các quy định về chữ ký số, thời gian ký, và hệ thống lưu trữ an toàn theo đúng quy định pháp luật.

Trên đây là những chia sẻ của Luật Trí Minh về việc ký kết hợp đồng mua bán bất động sản hình thành trong tương lai. Việc nắm rõ các điều kiện này, kết hợp với sự thẩm định kỹ lưỡng và tư vấn pháp lý, sẽ giúp các bên giảm thiểu rủi ro, bảo vệ quyền lợi và đạt được mục tiêu đầu tư. Trong trường hợp cần trao đổi chi tiết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Luật Trí Minh, vui lòng liên hệ qua Email: contact@luattriminh.vn hoặc số Hotline: 024 3766 9599 (Hà Nội) và 028 3933 3323 (TP.HCM) để được hỗ trợ kịp thời.