Quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công

Việc xây dựng nhà ở hoặc công trình mà không thực hiện thủ tục hoàn công là tình trạng khá phổ biến hiện nay, đặc biệt tại các khu vực đô thị phát triển nhanh. Tuy nhiên, theo quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công, hành vi này có thể dẫn đến nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của chủ sở hữu. Trong bài viết dưới đây, Luật Trí Minh sẽ phân tích rõ các quy định liên quan, đồng thời tư vấn giải pháp phù hợp để người dân, doanh nghiệp đảm bảo tính pháp lý cho công trình của mình.

1. Hoàn công là gì?

Hoàn công được hiểu là quá trình thực hiện thủ tục nghiệm thu khi một hạng mục hoặc toàn bộ công trình xây dựng đã hoàn tất và đủ điều kiện đưa vào sử dụng. Theo quy định tại Khoản 1 Điều 23 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP, đây là bước xác nhận công trình đã thi công xong theo đúng thiết kế và tiêu chuẩn kỹ thuật.

Ngoài ra, căn cứ điểm b Khoản 1 Điều 123 của Luật Xây dựng 2014, được sửa đổi năm 2020, việc nghiệm thu hoàn thành công trình là điều kiện bắt buộc trước khi chính thức khai thác và đưa vào sử dụng.

Bên cạnh đó, theo Khoản 4 Điều 2 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP, bản vẽ hoàn công là tài liệu thể hiện hiện trạng thực tế của công trình sau thi công, bao gồm thông tin về vị trí, kích thước, loại vật liệu và thiết bị đã sử dụng.

2. Không hoàn công là gì?

Không hoàn công là tình trạng chủ đầu tư không thực hiện thủ tục nghiệm thu, xác nhận hoàn thành công trình xây dựng sau khi đã thi công xong. Mặc dù công trình có thể đã được xây dựng đúng theo giấy phép, việc không hoàn tất thủ tục hoàn công vẫn có thể gây ra nhiều hệ lụy pháp lý và hành chính.

Theo quy định hiện hành, việc không thực hiện thủ tục hoàn công đúng trình tự có thể dẫn đến khó khăn trong việc cập nhật thông tin nhà ở lên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, ảnh hưởng đến quyền lợi khi mua bán, thế chấp hoặc sang nhượng tài sản. Trong một số trường hợp, nếu công trình không đúng giấy phép hoặc xây không phép, việc không hoàn công còn có thể bị xử phạt hành chính theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP.

Tóm lại, dù không hoàn công không phải lúc nào cũng bị xử phạt trực tiếp, nhưng đây là một thủ tục bắt buộc giúp bảo đảm tính pháp lý và hợp thức hóa tài sản xây dựng.

3. Xây dựng xong nhưng không hoàn công có bị coi là vi phạm?

Trong thực tế, nhiều người sau khi xây dựng nhà hoặc công trình xong nhưng không thực hiện thủ tục hoàn công, dẫn đến thắc mắc liệu hành vi này có vi phạm pháp luật hay không. Câu trả lời còn phụ thuộc vào việc công trình đó có thuộc diện bắt buộc hoàn công hay không.

Theo quy định hiện hành, nếu công trình thuộc đối tượng phải xin giấy phép xây dựng, thì việc hoàn công là bắt buộc. Khi chủ đầu tư không thực hiện thủ tục này, có thể bị coi là vi phạm quy định về quản lý chất lượng công trình, từ đó bị xử phạt theo Nghị định 16/2022/NĐ-CP, với mức phạt hành chính có thể lên đến 60 triệu đồng, tùy theo mức độ và tính chất vi phạm.

Tuy nhiên, nếu công trình nằm trong danh mục được miễn giấy phép xây dựng (ví dụ như một số nhà ở nông thôn, công trình tạm, công trình thuộc dự án đặc thù…), thì việc không hoàn công sẽ không bị xem là vi phạm.

Ngoài ra, dù không bị xử phạt ngay, nhưng việc không hoàn công có thể dẫn đến nhiều hậu quả pháp lý, như không cập nhật được tài sản trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, không đủ điều kiện vay vốn, sang nhượng, tặng cho, hoặc làm phát sinh tranh chấp về quyền sở hữu trong tương lai.

4. Trường hợp được xây dựng không hoàn công

Theo quy định tại Khoản 1 Điều 26 Nghị định 06/2021/NĐ-CP, được sửa đổi bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP, trước khi một công trình hoặc hạng mục được đưa vào khai thác, sử dụng, chủ đầu tư có trách nhiệm lập hồ sơ hoàn thành công trình theo mẫu quy định tại Phụ lục VIb của Nghị định này.

Từ đó có thể hiểu rằng, hoàn công là thủ tục bắt buộc đối với những công trình thuộc diện phải xin giấy phép xây dựng. Trong khi đó, các công trình được miễn giấy phép xây dựng theo quy định pháp luật sẽ không phải thực hiện thủ tục hoàn công.

Cụ thể, Khoản 2 Điều 89 Luật Xây dựng 2014 (được sửa đổi, bổ sung năm 2020) liệt kê những công trình không cần giấy phép xây dựng, bao gồm:

• Công trình phục vụ bí mật nhà nước, công trình thi công theo lệnh khẩn cấp hoặc nằm trên địa bàn từ hai tỉnh trở lên;
• Dự án do Thủ tướng, Bộ trưởng hoặc Chủ tịch UBND các cấp phê duyệt quyết định đầu tư;
• Công trình xây dựng tạm để phục vụ công trình chính;
• Công trình theo tuyến nằm ngoài đô thị phù hợp quy hoạch hoặc được phê duyệt hướng tuyến;
• Công trình thuộc khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao đã có quy hoạch 1/500 và được thẩm định thiết kế;
• Nhà ở trong dự án dưới 7 tầng, diện tích sàn dưới 500m², đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được phê duyệt;
• Công trình sửa chữa bên trong không thay đổi kết cấu chịu lực, công năng, an toàn hoặc môi trường;
• Sửa chữa, cải tạo kiến trúc mặt ngoài không tiếp giáp với đường đô thị có quy định quản lý kiến trúc;
• Công trình hạ tầng kỹ thuật ở nông thôn có báo cáo kinh tế – kỹ thuật, tại khu vực chưa có quy hoạch điểm dân cư;
• Công trình xây dựng và nhà ở riêng lẻ tại nông thôn nằm ngoài quy hoạch phát triển đô thị hoặc không thuộc khu bảo tồn, di tích.

Như vậy, các công trình không cần xin giấy phép xây dựng vì được miễn nêu trên sẽ không cần thực hiện thủ tục hoàn công. Không phải mọi trường hợp xây nhà ở để bắt buộc phải thực hiện thủ tục hoàn công. Nếu như nhà ở thuộc các trường hợp được miễn giấy phép xây dựng nêu trên thì không cần phải thực hiện thủ tục hoàn công.

5. Hệ quả của xây dựng chưa hoàn công

Trong trường hợp công trình có giấy phép xây dựng nhưng không thực hiện thủ tục hoàn công, chủ đầu tư có thể đối mặt với nhiều vấn đề pháp lý và hành chính. Cụ thể:

5.1. Về việc cập nhật sổ hồng

Dù chưa hoàn công, công trình vẫn có thể được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ hồng). Tuy nhiên, sự khác biệt nằm ở giá trị pháp lý:

• Sổ hồng đã hoàn công là căn cứ pháp lý xác nhận đầy đủ quyền sở hữu cả đất và công trình xây dựng trên đất. Trong khi đó,
• Sổ hồng chưa hoàn công chỉ công nhận quyền sử dụng đất, phần nhà ở chưa được cập nhật hợp pháp, dẫn đến việc không có giá trị pháp lý rõ ràng về tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, bản vẽ hoàn công thể hiện đầy đủ kết cấu công trình như mặt bằng từng tầng, loại vật liệu sử dụng…, trong khi đó sổ chưa hoàn công chỉ hiển thị diện tích đất, ranh giới lô đất.

Tóm lại, việc không hoàn công khiến quyền sở hữu nhà ở chưa được pháp luật công nhận đầy đủ, ảnh hưởng trực tiếp đến giao dịch hoặc định giá tài sản.

5.2. Về việc thực hiện các quyền của người sử dụng đất

Theo quy định tại Nghị định 06/2021/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 35/2023/NĐ-CP), một công trình chỉ được phép đưa vào sử dụng khi đã được nghiệm thu hoàn thành.

Bên cạnh đó, Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi năm 2022) quy định rõ: nhà ở muốn tham gia các giao dịch như mua bán, chuyển nhượng, tặng cho phải là nhà ở có sẵn, đã được hoàn thiện và có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở. Mà để có được giấy chứng nhận hợp pháp, thủ tục hoàn công là một trong những yêu cầu bắt buộc, trừ khi thuộc các trường hợp được miễn.

Ngoài ra, theo Điều 133 Luật Đất đai 2024, việc hoàn công là điều kiện để đăng ký biến động khi có thay đổi về tài sản trên đất, như xây mới, cải tạo, nâng tầng… Việc này không chỉ nhằm hợp thức hóa công trình mà còn là cơ sở để sang tên sổ đỏ hoặc cập nhật quyền sở hữu nhà ở khi có giao dịch hoặc biến động tài sản.

5.3. Về quy định xử phạt

Theo quy định tại điểm b Khoản 3 và điểm b Khoản 8 Điều 17 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, chủ đầu tư không lập hồ sơ hoàn thành công trình xây dựng có thể bị xử phạt hành chính từ 20 – 40 triệu đồng và bắt buộc phải bổ sung hồ sơ hoàn công theo quy định.

Tuy nhiên, hiện pháp luật chưa quy định cụ thể thời hạn phải hoàn công sau khi xây dựng xong, do đó nếu công trình chưa hoàn công nhưng cũng chưa vi phạm điều kiện đưa vào sử dụng hoặc giao dịch, thì chưa bị xử phạt ngay. Dù vậy, sự chậm trễ hoàn công vẫn tiềm ẩn rủi ro khi phát sinh tranh chấp hoặc cần xác lập quyền sở hữu chính thức.

6. Có thể hoàn công sau nhiều năm xây dựng không?

Câu trả lời là có thể, tuy nhiên việc hoàn công sau một thời gian dài kể từ khi công trình xây dựng xong sẽ gặp nhiều vướng mắc, đòi hỏi người dân cần chuẩn bị đầy đủ hồ sơ và chứng cứ chứng minh quá trình thi công hợp pháp.

Pháp luật hiện hành không quy định cụ thể thời hạn tối đa để hoàn công, nhưng để được cơ quan có thẩm quyền chấp nhận hồ sơ, công trình cần đáp ứng một số điều kiện sau:

• Công trình được xây dựng đúng giấy phép, không vi phạm quy hoạch, không lấn chiếm đất công hoặc đất lân cận;
• Chủ đầu tư cần cung cấp được các giấy tờ, bản vẽ thiết kế, hợp đồng thi công, biên lai mua vật liệu xây dựng, hình ảnh quá trình xây dựng…;
• Kết cấu công trình phải còn nguyên vẹn, đảm bảo an toàn và đủ điều kiện nghiệm thu theo tiêu chuẩn kỹ thuật hiện hành.

Trong nhiều trường hợp, nếu không còn đầy đủ hồ sơ hoặc công trình có thay đổi so với giấy phép gốc, chủ nhà có thể phải làm thủ tục xin cấp phép xây dựng bổ sung để hợp thức hóa công trình, sau đó mới đủ điều kiện hoàn công.

Vì vậy, dù việc hoàn công sau nhiều năm vẫn được chấp nhận, người dân nên chủ động thực hiện thủ tục này càng sớm càng tốt, tránh các rủi ro về pháp lý và ảnh hưởng đến quyền lợi khi cần giao dịch nhà đất hoặc xin cấp sổ hồng.

7. Làm sao để hạn chế rủi ro khi chưa hoàn công?

Việc chưa hoàn công có thể tiềm ẩn nhiều rủi ro về pháp lý, đặc biệt khi cần chuyển nhượng, thế chấp hoặc xin cấp sổ hồng. Tuy nhiên, nếu chưa thể hoàn công ngay, chủ nhà có thể áp dụng một số biện pháp để giảm thiểu hệ lụy về sau:

• Lưu giữ đầy đủ hồ sơ xây dựng: Hãy cẩn thận bảo quản các giấy tờ như giấy phép xây dựng, bản vẽ thiết kế, hợp đồng thi công, hóa đơn mua vật liệu, biên bản nghiệm thu từng phần (nếu có). Đây là những căn cứ quan trọng để chứng minh công trình được xây đúng quy định nếu cần hoàn công về sau.
• Chụp ảnh, ghi lại quá trình thi công: Hình ảnh thực tế trong quá trình xây dựng sẽ giúp cơ quan chức năng dễ dàng xác minh hiện trạng công trình khi làm thủ tục hoàn công muộn.
• Không tự ý thay đổi kết cấu công trình: Việc thay đổi sai khác so với giấy phép ban đầu sẽ khiến quá trình hoàn công gặp khó khăn, thậm chí bị yêu cầu điều chỉnh, xin giấy phép mới hoặc nộp phạt.
• Tham khảo ý kiến chuyên gia pháp lý: Trong trường hợp mua bán nhà chưa hoàn công hoặc công trình xây dựng đã lâu, người dân nên nhờ luật sư hoặc đơn vị tư vấn như Luật Trí Minh hỗ trợ kiểm tra hồ sơ và hướng dẫn thủ tục hợp pháp.

8. Dịch vụ tư vấn hoàn công tại Luật Trí Minh

Việc thực hiện thủ tục hoàn công tưởng chừng đơn giản nhưng trên thực tế lại dễ phát sinh vướng mắc – đặc biệt đối với công trình đã xây dựng nhiều năm, không đầy đủ hồ sơ, hoặc có thay đổi so với giấy phép ban đầu. Hiểu được khó khăn đó, Luật Trí Minh cung cấp dịch vụ tư vấn và hỗ trợ hoàn công chuyên nghiệp, giúp khách hàng hoàn tất thủ tục một cách nhanh chóng và đúng quy định pháp luật.

• Tư vấn pháp lý chi tiết
• Kiểm tra, rà soát hồ sơ pháp lý
• Hướng dẫn khách hàng chuẩn bị đầy đủ giấy tờ, tài liệu cần thiết
• Soạn thảo, chuẩn bị bộ hồ sơ hoàn công
• Đại diện khách hàng nộp hồ sơ hoàn công
• Theo dõi, xử lý các phản hồi, yêu cầu bổ sung hồ sơ
• Tư vấn và hỗ trợ giải quyết các vướng mắc, tranh chấp phát sinh
• Hỗ trợ hợp thức hóa công trình xây dựng
• Tư vấn các thủ tục liên quan đến cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà

9. Lý do nên lựa chọn dịch vụ tại Luật Trí Minh

• Kinh nghiệm chuyên sâu: Luật Trí Minh sở hữu đội ngũ luật sư và chuyên viên pháp lý giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực xây dựng, đất đai, am hiểu sâu sắc các quy định pháp luật mới nhất về hoàn công và hợp thức hóa công trình.
• Dịch vụ tận tâm, chuyên nghiệp: Chúng tôi cam kết đồng hành cùng khách hàng trong suốt quá trình hoàn công, từ tư vấn pháp lý, chuẩn bị hồ sơ đến xử lý thủ tục tại cơ quan nhà nước với thái độ tận tình và trách nhiệm cao.
• Tiết kiệm thời gian, công sức: Thay vì phải tự mình đối mặt với thủ tục phức tạp và nhiều lần đi lại, khách hàng sẽ được Luật Trí Minh đại diện làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng, giúp rút ngắn thời gian hoàn thành thủ tục.
• Giải pháp tối ưu, phù hợp từng trường hợp: Chúng tôi cung cấp giải pháp cá nhân hóa, linh hoạt phù hợp với từng tình huống cụ thể, bao gồm cả các công trình xây dựng lâu năm hoặc có sai phạm nhỏ cần hợp thức hóa.
• Minh bạch, rõ ràng về chi phí: Luật Trí Minh luôn báo giá dịch vụ rõ ràng ngay từ đầu, cam kết không phát sinh chi phí bất hợp lý trong suốt quá trình thực hiện.
• Hỗ trợ pháp lý toàn diện: Ngoài dịch vụ hoàn công, khách hàng còn được tư vấn về các thủ tục liên quan như cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chuyển nhượng, sang tên, góp phần bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp.

Trên đây là những chia sẻ về quy định pháp luật về xây dựng không hoàn công. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn từ những bước đầu tiên, giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý. Trong trường hợp cần trao đổi chi tiết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Luật Trí Minh, vui lòng liên hệ qua Email: contact@luattriminh.vn hoặc số Hotline: 024 3766 9599 (Hà Nội) và 028 3933 3323 (TP.HCM) để được hỗ trợ kịp thời.