Giấy phép xây dựng là gì? Điều kiện và thủ tục xin cấp

Khi bắt đầu một dự án xây dựng, việc xin giấy phép xây dựng là bước đầu tiên và quan trọng nhất để đảm bảo mọi công trình được thực hiện hợp pháp, an toàn và đúng quy định. Vậy giấy phép xây dựng là gì? Điều kiện, hồ sơ và thủ tục xin cấp giấy phép như thế nào? Hãy cùng Luật Trí Minh tìm hiểu ngay trong bài viết hôm nay!

Tìm hiểu về giấy phép xây dựng

Giấy phép xây dựng là gì?

Theo Khoản 17 Điều 3 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng là văn bản pháp lý do cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp cho chủ đầu tư khi thực hiện các hoạt động xây dựng mới, sửa chữa, cải tạo hoặc di dời công trình. 

Đây là sự xác nhận rằng công trình được xây dựng đúng theo quy hoạch, thiết kế và các quy định pháp luật hiện hành. Việc có giấy phép xây dựng không chỉ đảm bảo tính hợp pháp cho công trình mà còn giúp chủ đầu tư tuân thủ các yêu cầu về an toàn, bảo vệ môi trường và cộng đồng.

Các loại giấy phép xây dựng phổ biến hiện nay

Hiện nay, có một số loại giấy phép xây dựng phổ biến được cấp cho các công trình tùy theo mục đích và tính chất của dự án. Dưới đây là các loại giấy phép xây dựng thường gặp:

• Giấy phép xây dựng công trình mới: Được cấp cho các công trình xây dựng mới từ đầu, bao gồm nhà ở, văn phòng, tòa nhà cao tầng, công trình công cộng, cơ sở hạ tầng, v.v.
• Giấy phép sửa chữa, cải tạo công trình: Cấp cho các công trình đã có sẵn nhưng cần phải sửa chữa, cải tạo, hoặc nâng cấp một số phần của công trình mà không làm thay đổi kết cấu chính.
• Giấy phép di dời công trình: Dành cho các trường hợp cần di chuyển công trình từ vị trí này sang vị trí khác, ví dụ như trong các dự án quy hoạch đô thị hoặc khi công trình bị ảnh hưởng bởi các yếu tố môi trường.

Xem thêm: Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư – Quy trình và thời gian cấp

Nội dung chủ yếu của giấy phép xây dựng

Theo Điều 90 Luật Xây dựng 2014, giấy phép xây dựng bao gồm những nội dung chủ yếu sau:

1. Tên công trình thuộc dự án.
2. Tên và địa chỉ của chủ đầu tư.
3. Địa điểm và vị trí xây dựng công trình, bao gồm tuyến xây dựng đối với công trình theo tuyến.
4. Loại và cấp công trình xây dựng.
5. Cốt xây dựng công trình.
6. Chỉ giới đường đỏ và chỉ giới xây dựng.
7. Mật độ xây dựng (nếu có).
8. Hệ số sử dụng đất (nếu có).
9. Đối với công trình dân dụng, công trình công nghiệp, nhà ở riêng lẻ, ngoài các nội dung từ (1) đến (8), còn phải ghi rõ tổng diện tích xây dựng, diện tích xây dựng tầng 1 (tầng trệt), số tầng (bao gồm cả tầng hầm, tầng áp mái, tầng kỹ thuật, tum), và chiều cao tối đa toàn công trình.
10. Thời hạn khởi công công trình, không quá 12 tháng kể từ ngày cấp giấy phép xây dựng.

Điều kiện và thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

Điều kiện cấp giấy phép xây dựng

Việc cấp giấy phép xây dựng công trình trong đô thị cần tuân thủ các điều kiện sau:

• Công trình phải phù hợp với quy hoạch xây dựng chi tiết đã được phê duyệt.
• Tuân thủ chỉ giới đường đỏ, chỉ giới xây dựng, thiết kế đô thị và các yêu cầu an toàn đối với công trình lân cận. Công trình cần đảm bảo hành lang bảo vệ cho giao thông, thủy lợi, đê điều, năng lượng, di sản văn hóa, di tích lịch sử và các khu vực được bảo vệ theo quy định pháp luật.
• Các công trình trong khu vực bảo tồn di sản, di tích lịch sử phải đáp ứng mật độ xây dựng phù hợp, duy trì đất trồng cây xanh, khu vực đỗ xe và không làm ảnh hưởng đến cảnh quan hoặc môi trường.
• Việc sửa chữa, cải tạo không được gây ảnh hưởng đến kết cấu, khoảng cách, cấp thoát nước, thông gió, ánh sáng, vệ sinh môi trường, và các yếu tố phòng cháy, chữa cháy của công trình lân cận.
• Tuân thủ khoảng cách đối với các công trình vệ sinh, kho chứa hóa chất độc hại, và các công trình tiềm ẩn nguy cơ ô nhiễm, đảm bảo không ảnh hưởng đến người sử dụng tại công trình liền kề.
• Khi xây dựng hoặc cải tạo đường phố, cần lắp đặt hệ thống tuy nen ngầm để đồng bộ các công trình hạ tầng kỹ thuật. Cốt xây dựng mặt đường phải tuân thủ quy hoạch và thiết kế đô thị.
• Công trình nhà cao tầng thuộc cấp đặc biệt hoặc cấp I cần có thiết kế tầng hầm, trừ một số trường hợp đặc biệt có yêu cầu khác.

Tìm hiểu thêm: Giấy phép hoạt động điện lực là gì? Điều kiện và thủ tục

Thẩm quyền cấp giấy phép xây dựng

– Ủy ban nhân dân cấp tỉnh

Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương) có thẩm quyền cấp giấy phép đối với:

• Các công trình xây dựng quy mô lớn.
• Công trình có kiến trúc đặc thù.
• Công trình tôn giáo, di tích lịch sử – văn hóa.
• Công trình tượng đài, quảng cáo, tranh hoành tráng.
• Công trình trên các tuyến đường, trục đường chính trong đô thị.
• Công trình thuộc dự án có vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.
• Các công trình thuộc dự án và các trường hợp khác theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.

– Ủy ban nhân dân cấp huyện

Ủy ban nhân dân cấp huyện (quận, huyện, thành phố thuộc tỉnh) chịu trách nhiệm cấp giấy phép xây dựng cho:

• Các công trình xây dựng trong đô thị.
• Công trình tại trung tâm cụm xã thuộc địa giới hành chính do mình quản lý, trừ các công trình quy mô lớn, kiến trúc đặc thù, tôn giáo và những công trình khác do cấp tỉnh quản lý.
• Nhà ở riêng lẻ trong đô thị thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

– Ủy ban nhân dân cấp xã:

Ủy ban nhân dân cấp xã (xã, phường, thị trấn) có quyền cấp giấy phép xây dựng cho:

• Nhà ở riêng lẻ tại các điểm dân cư nông thôn đã có quy hoạch xây dựng được phê duyệt.
• Các điểm dân cư theo quy định của Ủy ban nhân dân cấp huyện yêu cầu phải cấp giấy phép xây dựng, thuộc địa giới hành chính do mình quản lý.

Hồ sơ, thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định pháp luật hiện hành, hồ sơ xin cấp giấy phép xây dựng cần bao gồm các tài liệu cơ bản sau:

– Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng:
Được lập theo mẫu do cơ quan nhà nước quy định.

– Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:

Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ tương đương theo quy định.

– Hồ sơ thiết kế xây dựng:

Bản vẽ thiết kế xây dựng phù hợp với quy hoạch, bao gồm:

• Mặt bằng tổng thể.
• Bản vẽ mặt bằng, mặt cắt, mặt đứng của công trình.
• Bản vẽ mặt bằng móng và sơ đồ đấu nối hệ thống cấp thoát nước, điện.

– Giấy tờ liên quan khác (nếu có):

• Báo cáo thẩm định thiết kế (đối với công trình có yêu cầu thẩm định).
• Văn bản cam kết bảo vệ môi trường hoặc các giấy phép khác theo quy định đặc thù.

Đối với trường hợp xin cấp giấy phép xây dựng nhà ở tại khu vực nông thôn, hồ sơ cần chuẩn bị bao gồm:

• Đơn đề nghị cấp giấy phép xây dựng được lập theo mẫu quy định.
• Bản sao giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất:
• Mặt bằng vị trí công trình dự kiến xây dựng trên thửa đất, kèm theo sơ đồ các công trình liền kề (nếu có), do chính chủ nhà tự lập.

Thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng

Theo quy định tại Điều 102 Luật Xây dựng 2014, quá trình xin giấy phép xây dựng được thực hiện theo các bước sau:

– Bước 1: Nộp hồ sơ
Chủ đầu tư (bao gồm hộ gia đình, cá nhân) nộp hồ sơ tại Trung tâm hành chính công hoặc Bộ phận tiếp nhận và trả kết quả của UBND cấp huyện.

– Bước 2: Tiếp nhận và kiểm tra hồ sơ

• Cơ quan tiếp nhận sẽ kiểm tra tính đầy đủ và hợp lệ của hồ sơ.
• Nếu hồ sơ đúng quy định, người tiếp nhận sẽ lập giấy biên nhận và giao lại cho chủ đầu tư.
• Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định, cơ quan tiếp nhận sẽ hướng dẫn chủ đầu tư bổ sung, chỉnh sửa.

– Bước 3: Xử lý hồ sơ
Hồ sơ được cơ quan có thẩm quyền xem xét và giải quyết.

– Bước 4: Trả kết quả
Cơ quan chức năng sẽ thông báo kết quả và trao giấy phép xây dựng nếu hồ sơ được phê duyệt.

Trường hợp phải xin giấy phép xây dựng nhà ở riêng lẻ

Theo quy định tại Luật Xây dựng sửa đổi 2020 (có hiệu lực từ ngày 01/01/2021), các công trình xây dựng nhà ở riêng lẻ phải được cấp giấy phép xây dựng bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, trừ các trường hợp sau:

– Nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, thuộc dự án đầu tư xây dựng khu đô thị hoặc dự án xây dựng nhà ở đã có quy hoạch chi tiết 1/500 được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.

– Nhà ở riêng lẻ ở nông thôn có quy mô dưới 07 tầng, nằm trong khu vực không có quy hoạch đô thị, quy hoạch khu chức năng, hoặc quy hoạch chi tiết xây dựng điểm dân cư nông thôn đã được phê duyệt, ngoại trừ các trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

– Nhà ở riêng lẻ ở miền núi, hải đảo, thuộc khu vực không có quy hoạch đô thị hay quy hoạch xây dựng khu chức năng, trừ trường hợp xây dựng trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa.

Mức phạt khi xây dựng nhà ở không có giấy phép

Theo Khoản 7 Điều 16 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, các hành vi tổ chức thi công xây dựng nhà ở riêng lẻ không có giấy phép xây dựng sẽ bị xử phạt với mức tiền như sau:

– Phạt từ 60 đến 80 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ.

– Phạt từ 80 đến 100 triệu đồng đối với hành vi xây dựng nhà ở riêng lẻ nằm trong khu bảo tồn, khu di tích lịch sử – văn hóa, hoặc các công trình xây dựng khác.

– Phạt từ 120 đến 140 triệu đồng đối với hành vi xây dựng công trình yêu cầu phải lập báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng hoặc báo cáo kinh tế – kỹ thuật đầu tư xây dựng.

Lưu ý:

• Khu vực đô thị bao gồm nội thành, ngoại thành của thành phố; nội thị, ngoại thị của thị xã; và thị trấn (theo Khoản 1 Điều 3 Luật Quy hoạch đô thị 2009).

• Khu vực nông thôn là các khu vực còn lại ngoài phạm vi đô thị.

Cách hợp thức hóa nhà ở không có giấy phép

Khi tiến hành xây dựng công trình, đặc biệt là nhà ở riêng lẻ, việc khởi công mà không có giấy phép xây dựng là hành vi vi phạm pháp luật về xây dựng.

Nếu công trình đang trong giai đoạn thi công, cơ quan chức năng sẽ tiến hành lập biên bản vi phạm và yêu cầu dừng thi công. Tổ chức hoặc cá nhân vi phạm cần hoàn tất thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng trong thời hạn 30 ngày, áp dụng cho nhà ở riêng lẻ, kể từ ngày quyết định xử phạt vi phạm hành chính được ban hành. Điều này được quy định tại khoản 1 Điều 81 Nghị định 16/2022/NĐ-CP, cụ thể:

“1. Người có thẩm quyền xử phạt phải lập biên bản vi phạm hành chính và yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm dừng thi công công trình. Trong thời hạn 90 ngày đối với dự án đầu tư xây dựng hoặc 30 ngày đối với nhà ở riêng lẻ kể từ ngày ban hành quyết định xử phạt vi phạm hành chính, tổ chức, cá nhân vi phạm phải hoàn thiện hồ sơ và được cấp giấy phép xây dựng, giấy phép điều chỉnh, hoặc thiết kế điều chỉnh từ cơ quan có thẩm quyền.”

Do đó, đối với nhà ở riêng lẻ, tổ chức hoặc cá nhân vi phạm có thời hạn 30 ngày để thực hiện các thủ tục xin cấp giấy phép xây dựng.

Nếu sau thời hạn này mà không xuất trình được giấy phép xây dựng, người có thẩm quyền sẽ ra thông báo yêu cầu tổ chức, cá nhân vi phạm tự tháo dỡ công trình hoặc phần công trình vi phạm.

Trên đây là những chia sẻ từ Luật Trí Minh về “giấy phép xây dựng“. Việc nắm rõ quy trình, thủ tục và các điều kiện cần thiết sẽ giúp chủ đầu tư thực hiện nhanh chóng và hiệu quả, tránh những rủi ro pháp lý không đáng có. Trong trường hợp cần trao đổi chi tiết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Luật Trí Minh, vui lòng liên hệ qua Email: contact@luattriminh.vn hoặc số Hotline: 024 3766 9599 (Hà Nội) và 028 3933 3323 (TP.HCM) để được hỗ trợ kịp thời.