Điều kiện kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ

Kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ (serviced apartment) luôn là mảng đầu tư hấp dẫn nhờ dòng tiền ổn định và tiềm năng tăng trưởng dài hạn. Tuy nhiên, đây là ngành nghề kinh doanh có điều kiện với những quy định pháp lý cực kỳ nghiêm ngặt. Nếu không nắm rõ nhà đầu tư rất dễ đối mặt với rủi ro bị xử phạt hành chính, thậm chí là đình chỉ hoạt động.

Bài viết dưới đây Luật Trí Minh sẽ giúp doanh nghiệp và cá nhân có cái nhìn tổng quan về “Điều kiện kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ cho nhà đầu tư” trước khi triển khai dự án.

1. Cơ sở pháp lý

• Nghị định 105/2025/NĐ-CP quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số nội dung của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ;
• Quyết định 36/2025/QĐ-TTg ban hành Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam;
• Nghị định 96/2016/NĐ-CP quy định về điều kiện an ninh, trật tự áp dụng đối với các ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện;
• Luật Du lịch, Luật Doanh nghiệp cùng các văn bản pháp lý hướng dẫn thi hành có liên quan khác.

2. Kinh doanh khách sạn, căn hộ dịch vụ có phải ngành nghề kinh doanh có điều kiện không?

Theo quy định pháp luật hiện hành, hoạt động kinh doanh khách sạn, căn hộ dịch vụ thuộc nhóm ngành nghề kinh doanh có điều kiện về:

• An ninh, trật tự;
• Phòng cháy chữa cháy;
• Điều kiện lưu trú du lịch;
• Tiêu chuẩn xây dựng và vận hành công trình;
• Điều kiện đăng ký kinh doanh phù hợp.

Do đó, trước khi đưa cơ sở vào hoạt động, nhà đầu tư cần hoàn thiện đầy đủ các giấy phép và điều kiện pháp lý liên quan nhằm tránh bị xử phạt hoặc đình chỉ hoạt động.

3. Phân loại khách sạn và căn hộ dịch vụ

Theo quy định của Luật Du lịch, khách sạn và căn hộ dịch vụ (còn gọi là căn hộ du lịch) đều được xếp vào nhóm cơ sở lưu trú du lịch. Đây là các loại hình kinh doanh cung cấp dịch vụ lưu trú ngắn hạn hoặc dài hạn cho khách du lịch, khách công tác và người có nhu cầu thuê lưu trú.

3.1. Khách sạn

Khách sạn là cơ sở lưu trú được xây dựng thành khối nhà độc lập, có trang thiết bị và dịch vụ cần thiết nhằm phục vụ nhu cầu nghỉ ngơi, ăn uống, giải trí và các dịch vụ khác của khách lưu trú.

Tùy theo quy mô và tiêu chuẩn phục vụ, khách sạn có thể được phân hạng từ 1 sao đến 5 sao theo quy định pháp luật về du lịch. Một số mô hình phổ biến hiện nay gồm:

• Khách sạn nghỉ dưỡng;
• Khách sạn thương mại;
• Boutique hotel;
• Khách sạn căn hộ;
• Khách sạn cao cấp tích hợp dịch vụ tiện ích.

Loại hình này thường yêu cầu tiêu chuẩn vận hành, nhân sự, phòng cháy chữa cháy và an ninh trật tự tương đối chặt chẽ.

3.2. Căn hộ dịch vụ (căn hộ du lịch)

Căn hộ dịch vụ là loại hình lưu trú có đầy đủ không gian sinh hoạt như một căn hộ thông thường, bao gồm khu vực ngủ, bếp, phòng khách và các tiện ích sinh hoạt cần thiết. Mô hình này phù hợp với khách thuê dài ngày, chuyên gia nước ngoài, khách công tác hoặc khách du lịch lưu trú dài hạn.

Hiện nay, căn hộ dịch vụ thường được phân thành các nhóm như:

• Căn hộ dịch vụ ngắn hạn;
• Căn hộ dịch vụ dài hạn;
• Căn hộ du lịch vận hành theo mô hình lưu trú du lịch;
• Căn hộ cao cấp kết hợp dịch vụ quản lý vận hành chuyên nghiệp.

So với khách sạn truyền thống, căn hộ dịch vụ có tính linh hoạt cao hơn trong công năng sử dụng nhưng cũng phát sinh nhiều vấn đề pháp lý liên quan đến công năng xây dựng, quản lý vận hành tòa nhà và điều kiện kinh doanh lưu trú.

4. Điều kiện kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ

Kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ là lĩnh vực có điều kiện, đòi hỏi nhà đầu tư phải đáp ứng đồng thời nhiều yêu cầu pháp lý trong quá trình thành lập và vận hành. Việc chuẩn bị đầy đủ các điều kiện ngay từ đầu sẽ giúp cơ sở lưu trú hoạt động ổn định, hạn chế rủi ro xử phạt và tranh chấp pháp lý.

4.1. Điều kiện về đăng ký kinh doanh

Trước khi đưa khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ vào hoạt động, nhà đầu tư cần thực hiện thủ tục đăng ký thành lập doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh theo đúng quy định pháp luật. Đồng thời, ngành nghề đăng ký phải phù hợp với lĩnh vực hoạt động thực tế của cơ sở lưu trú.

Theo Quyết định số 36/2025/QĐ-TTg về Hệ thống ngành kinh tế Việt Nam, hoạt động kinh doanh khách sạn hiện đã được phân tách thành mã ngành riêng thay vì gộp chung trong nhóm dịch vụ lưu trú ngắn ngày như trước đây. Ngoài hoạt động lưu trú, nếu cơ sở có cung cấp thêm các dịch vụ như ăn uống, giải khát, tổ chức sự kiện hoặc dịch vụ bổ sung khác thì doanh nghiệp cũng cần đăng ký thêm các mã ngành tương ứng để đảm bảo đúng phạm vi kinh doanh.

4.2. Điều kiện về phòng cháy chữa cháy

Theo quy định tại Nghị định 105/2025/NĐ-CP, khách sạn và căn hộ dịch vụ phải đáp ứng đầy đủ các yêu cầu về phòng cháy chữa cháy trước khi đi vào hoạt động.

Cơ sở kinh doanh cần được trang bị hệ thống, phương tiện và thiết bị PCCC phù hợp với quy mô công trình; đồng thời mặt bằng, lối thoát hiểm và hệ thống kỹ thuật phải đáp ứng tiêu chuẩn an toàn phòng cháy chữa cháy theo quy định. Sau khi hoàn thiện, cơ sở sẽ được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra và lập biên bản xác nhận đủ điều kiện.

Đối với các dự án mới, nhà đầu tư nên chú trọng ngay từ giai đoạn thiết kế và thi công nhằm hạn chế rủi ro phát sinh chi phí cải tạo hoặc vi phạm quy định về an toàn cháy nổ.

4.3. Điều kiện về an ninh, trật tự

Hoạt động kinh doanh dịch vụ lưu trú thuộc nhóm ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện về an ninh, trật tự. Vì vậy, sau khi hoàn tất thủ tục thành lập doanh nghiệp và đáp ứng điều kiện phòng cháy chữa cháy, cơ sở lưu trú phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự theo quy định tại Nghị định 96/2016/NĐ-CP.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan Công an cấp xã/phường nơi đặt địa điểm kinh doanh.

Đáng lưu ý, người đứng tên chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự của cơ sở phải có nhân thân rõ ràng, không có tiền án, tiền sự và không thuộc các trường hợp đang bị điều tra, truy tố, xét xử hoặc đang chấp hành hình phạt theo quy định pháp luật.

4.4. Điều kiện về cơ sở vật chất kỹ thuật và chất lượng dịch vụ

Theo Luật Du lịch và các văn bản hướng dẫn thi hành, đặc biệt là Nghị định 168/2017/NĐ-CP, mỗi loại hình cơ sở lưu trú du lịch phải đáp ứng các tiêu chuẩn tối thiểu về:

• Quy mô phòng lưu trú;
• Trang thiết bị phục vụ khách;
• Khu vực vệ sinh;
• Hệ thống điện, nước;
• Dịch vụ hỗ trợ và vận hành.

Tùy theo mô hình hoạt động và tiêu chuẩn đăng ký, khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ có thể phải đáp ứng thêm các tiêu chí về quản lý chất lượng, nhân sự và tiện ích đi kèm.

4.5. Điều kiện trong quá trình hoạt động kinh doanh

Cơ sở lưu trú chỉ được phép kinh doanh những ngành nghề mà pháp luật cho phép và phải đảm bảo hoạt động đúng mục đích đăng ký.

Khách sạn và căn hộ dịch vụ không được sử dụng làm địa điểm thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật như:

• Tổ chức sử dụng trái phép chất cấm;
• Hoạt động mại dâm trá hình;
• Đánh bạc;
• Các hoạt động vi phạm an ninh, trật tự khác.

Trong quá trình vận hành, cơ sở kinh doanh còn phải thực hiện đầy đủ nghĩa vụ khai báo lưu trú và phối hợp với cơ quan chức năng khi được yêu cầu kiểm tra.

4.6. Một số điều kiện pháp lý khác cần lưu ý

Ngoài các điều kiện cơ bản nêu trên, tùy theo phạm vi hoạt động thực tế, khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ có thể cần đáp ứng thêm các yêu cầu pháp lý khác.

Cụ thể, nếu cơ sở có cung cấp dịch vụ ăn uống thì tùy theo quy mô hoạt động, doanh nghiệp có thể phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm.

Bên cạnh đó, đối với khách sạn có nhu cầu đăng ký xếp hạng sao hoặc công nhận chất lượng cơ sở lưu trú du lịch, nhà đầu tư có thể nộp hồ sơ tại cơ quan có thẩm quyền như Cục Du lịch Quốc gia Việt Nam, Sở Du lịch hoặc Sở Văn hóa, Thể thao và Du lịch để được thẩm định và cấp quyết định công nhận theo quy định.

5. Quy trình thành lập và hoạt động

Do kinh doanh khách sạn và căn hộ dịch vụ là ngành nghề đầu tư kinh doanh có điều kiện nên ngoài thủ tục đăng ký doanh nghiệp, nhà đầu tư còn phải hoàn thiện nhiều yêu cầu pháp lý khác liên quan đến phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự, thuế và điều kiện vận hành. Dưới đây là quy trình cơ bản để cơ sở lưu trú có thể chính thức đi vào hoạt động.

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ đăng ký doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh

Tùy theo mô hình hoạt động, cá nhân hoặc tổ chức có thể lựa chọn thành lập doanh nghiệp hoặc đăng ký hộ kinh doanh.

Đối với doanh nghiệp, hồ sơ thường bao gồm:

• Giấy đề nghị đăng ký doanh nghiệp;
• Điều lệ công ty;
• Giấy tờ pháp lý của người đại diện theo pháp luật trong trường hợp chưa có mã định danh cá nhân;
• Danh sách chủ sở hữu hưởng lợi (nếu thuộc trường hợp phải kê khai).

Đối với hộ kinh doanh, hồ sơ cần chuẩn bị gồm:

• Giấy đề nghị đăng ký hộ kinh doanh;
• Bản sao CCCD/CMND/hộ chiếu của chủ hộ;
• Giấy tờ chứng minh quyền sử dụng hợp pháp địa điểm kinh doanh.

Bước 2: Nộp hồ sơ đăng ký kinh doanh và nhận giấy chứng nhận

Sau khi hoàn thiện hồ sơ, cá nhân hoặc doanh nghiệp thực hiện nộp hồ sơ thông qua Cổng thông tin quốc gia về đăng ký doanh nghiệp hoặc hệ thống Dịch vụ công quốc gia.

Nếu hồ sơ hợp lệ, cơ quan đăng ký kinh doanh sẽ cấp Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký hộ kinh doanh trong khoảng từ 03 đến 05 ngày làm việc.

Bước 3: Thực hiện thủ tục thuế ban đầu

Sau khi được cấp giấy phép kinh doanh, cơ sở lưu trú cần tiến hành các thủ tục thuế ban đầu như:

• Đăng ký khai thuế;
• Đăng ký sử dụng hóa đơn điện tử;
• Mua và kích hoạt chữ ký số;
• Làm việc với cơ quan thuế quản lý trực tiếp.

Đối với doanh nghiệp, trước khi hoạt động còn cần:

• Khắc dấu pháp nhân theo hình thức doanh nghiệp tự quyết định;
• Mở tài khoản ngân hàng mang tên công ty để phục vụ giao dịch và kê khai thuế.

Bước 4: Thẩm định điều kiện phòng cháy chữa cháy

Khách sạn và căn hộ dịch vụ phải đáp ứng đầy đủ các điều kiện về phòng cháy chữa cháy trước khi đi vào vận hành.

Cơ sở kinh doanh cần chuẩn bị đầy đủ các trang thiết bị cần thiết như:

• Bình chữa cháy;
• Hệ thống báo cháy;
• Biển chỉ dẫn thoát hiểm;
• Cửa thoát hiểm;
• Thang thoát hiểm;
• Nội quy và tiêu lệnh chữa cháy.

Sau khi hoàn thiện, cơ sở sẽ mời cơ quan Cảnh sát PCCC kiểm tra thực tế và lập biên bản xác nhận đủ điều kiện theo quy định.

Bước 5: Xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự

Sau khi hoàn tất yêu cầu về phòng cháy chữa cháy, cơ sở lưu trú cần thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận đủ điều kiện về an ninh, trật tự.

Hồ sơ thường bao gồm:

• Văn bản đề nghị cấp giấy chứng nhận đủ điều kiện ANTT;
• Lý lịch người chịu trách nhiệm về an ninh, trật tự của cơ sở;
• Giấy tờ tùy thân và giấy tờ cư trú liên quan;
• Biên bản kiểm tra hoặc tài liệu chứng minh đủ điều kiện PCCC.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan Công an cấp xã/phường nơi đặt cơ sở kinh doanh. Thời gian giải quyết thông thường từ 05 đến 07 ngày làm việc.

Bước 6: Xin giấy phép an toàn thực phẩm và công nhận hạng cơ sở lưu trú

Đối với khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ có cung cấp dịch vụ ăn uống, doanh nghiệp có thể phải thực hiện thủ tục xin cấp Giấy chứng nhận cơ sở đủ điều kiện an toàn thực phẩm.

Hồ sơ cơ bản gồm:

• Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh;
• Đơn đề nghị cấp giấy chứng nhận an toàn thực phẩm;
• Bản thuyết minh cơ sở vật chất;
• Hồ sơ khám sức khỏe và tập huấn kiến thức an toàn thực phẩm của nhân sự.

Hồ sơ được nộp tại cơ quan y tế có thẩm quyền nơi đặt cơ sở kinh doanh. Thời gian thẩm định và cấp giấy chứng nhận thường kéo dài từ 15 đến 20 ngày làm việc.

Ngoài ra, đối với cơ sở lưu trú có nhu cầu đăng ký xếp hạng sao hoặc công nhận chất lượng, doanh nghiệp có thể chủ động tự đánh giá tiêu chuẩn và gửi hồ sơ đến cơ quan quản lý du lịch để được thẩm định, cấp quyết định công nhận theo quy định. Thời gian xử lý thông thường khoảng 30 ngày.

Sau khi hoàn thành đầy đủ các thủ tục pháp lý và đáp ứng điều kiện cơ sở vật chất theo quy định, khách sạn hoặc căn hộ dịch vụ có thể chính thức đi vào hoạt động kinh doanh và phục vụ khách lưu trú.

6. Dịch vụ tư vấn thành lập khách sạn, căn hộ dịch vụ tại Luật Trí Minh

Với kinh nghiệm hỗ trợ pháp lý cho nhiều dự án khách sạn, căn hộ dịch vụ và các ngành nghề kinh doanh có điều kiện, Luật Trí Minh mang đến giải pháp tư vấn toàn diện, giúp nhà đầu tư rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục và hạn chế tối đa các rủi ro pháp lý trong quá trình vận hành.

Các dịch vụ nổi bật mà Luật Trí Minh cung cấp bao gồm:

• Tư vấn, rà soát điều kiện pháp lý và đánh giá khả năng đáp ứng tiêu chuẩn hoạt động phù hợp với mô hình kinh doanh mà khách hàng dự kiến triển khai;
• Hỗ trợ soạn thảo hồ sơ và thực hiện thủ tục đăng ký doanh nghiệp hoặc hộ kinh doanh đúng quy định pháp luật;
• Đại diện khách hàng làm việc với cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong quá trình xin cấp các giấy phép cần thiết như phòng cháy chữa cháy, an ninh trật tự và các thủ tục liên quan;
• Đồng hành xuyên suốt từ giai đoạn chuẩn bị đầu tư đến khi cơ sở lưu trú đủ điều kiện chính thức đi vào hoạt động;
• Cung cấp dịch vụ tư vấn pháp lý thường xuyên, hỗ trợ doanh nghiệp xử lý các vấn đề phát sinh trong quá trình kinh doanh và vận hành thực tế.

7. Lý do nên lựa chọn dịch vụ tại Luật Trí Minh

Việc kinh doanh khách sạn, căn hộ dịch vụ đòi hỏi nhà đầu tư phải đáp ứng nhiều yêu cầu pháp lý và thủ tục chuyên ngành. Đồng hành cùng một đơn vị tư vấn uy tín sẽ giúp doanh nghiệp tiết kiệm thời gian, tối ưu chi phí và hạn chế rủi ro trong suốt quá trình hoạt động. Dưới đây là những lý do nhiều khách hàng lựa chọn Luật Trí Minh:

• Kinh nghiệm thực tiễn lâu năm: Hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực tư vấn pháp lý doanh nghiệp, đầu tư và ngành nghề kinh doanh có điều kiện.
• Đội ngũ luật sư chuyên môn cao: Am hiểu sâu quy định pháp luật, có kinh nghiệm xử lý thực tế đối với mô hình khách sạn, căn hộ dịch vụ và cơ sở lưu trú.
• Hỗ trợ đa ngôn ngữ: Có khả năng tư vấn trực tiếp bằng tiếng Anh, tiếng Nhật và tiếng Hàn cho khách hàng và nhà đầu tư nước ngoài.
• Chi phí minh bạch: Mọi khoản phí được thông báo rõ ràng, hợp lý và hạn chế tối đa phát sinh ngoài dự kiến.
• Hỗ trợ kiểm soát rủi ro pháp lý: Tư vấn đầy đủ các điều kiện về đầu tư, PCCC, an ninh trật tự và vận hành để giảm thiểu nguy cơ vi phạm pháp luật.
• Đồng hành xuyên suốt quá trình hoạt động: Không chỉ hỗ trợ thành lập mà còn tư vấn pháp lý trong quá trình vận hành và phát triển kinh doanh.
• Giải pháp tư vấn phù hợp từng mô hình: Xây dựng phương án pháp lý riêng dựa trên nhu cầu, quy mô và mục tiêu của từng khách hàng.
• Cam kết bảo mật thông tin: Toàn bộ thông tin và hồ sơ của khách hàng được quản lý và bảo mật chặt chẽ trong suốt quá trình làm việc.

Trên đây là những chia sẻ về đầu tư kinh doanh khách sạn, căn hộ dịch vụ và một số lưu ý. Hãy để chúng tôi đồng hành cùng bạn từ những bước đầu tiên, giúp bạn tiết kiệm thời gian, chi phí và tránh rủi ro pháp lý. Trong trường hợp cần trao đổi chi tiết hoặc có nhu cầu sử dụng dịch vụ tại Luật Trí Minh, vui lòng liên hệ qua Email: contact@luattriminh.vn hoặc số Hotline: 024 3766 9599 (Hà Nội) và 028 3933 3323 (TP.HCM) để được đội ngũ luật sư hỗ trợ nhanh chóng và hiệu quả.

————————-

Liên hệ để được tư vấn

Hà Nội: 024 3766 9599

TP.HCM: 028 3933 3323

Email: contact@luattriminh.vn

Zalo: https://zalo.me/1348045542689641225

Trụ sở: Tầng 5, Tòa nhà Việt/Viet Tower, Số 1 phố Thái Hà, Phường Đống Đa, Thành Phố Hà Nội

Chi nhánh: Lầu 11, Toà nhà Vimedimex, số 246 Cống Quỳnh, Phường Bến Thành, Thành phố Hồ Chí Minh